「絶対に儲かる大家さん実践サバイバル」を読んで

都市鑑定アドバイザリー（株） 不動産鑑定士　田中祥司

減り続けるクライアントと売上。じっと手を見ながら、今後の安定収益のためにアパート経営を考えています。できれば普通のアパートではなく、同じ趣味、思想を持ったシェアハウスとして運営したいのですが。その勉強の一環で「絶対に儲かる大家さん実践サバイバル」を読みましたので、その勉強になった点をまとめてみます。

①   ＵＰＳを知る

ＵＰＳとは、Unique Selling Proposition、他に類似のものが無いその商品だけの独特の売りを言うのだそうです。これを貸家に置き換え理解するためには

・数多くある競合住宅物件の中でその貸家の位置づけ

・その貸家の中心となる特徴

・引き込まれるようなメッセージ

・必ず守られなければならないお客様との大きな約束

利用者であるお客さんが、男女によっても、年代によっても何を望むかは異なります。単身男性であれば、ネット使いたい放題を望み、単身女性ならばまずは安全性（セキュリティ）を望み、オートロック、監視カメラを望む人が多いでしょう。

こういうことを考えながら、

１）多くの似たような物件が多数ある中で、何故その賃貸住宅にお客さんは入居しなければならないか。

２）何が決め手となって、その賃貸住宅に入居したのか。

これを入居してくれる賃借人の気持ちになって理解することで、その賃貸住宅の強み、訴求力を理解することが出来ます。これから導かれる戦略としては

・独身女性を狙うなら、まず安全性、防犯に力を入れるべき。高額の費用を掛けなくても、ホームセンターで売っている７０００円のセンサーライトと８００円の窓ガラス用振動センサーを設置するだけで大きな効果がある。防犯センサーは、振動を感知すると警報音が鳴る。

・一番経営が安定するのは良い賃借人が長期入居してくれること。入居者に常日頃挨拶をして、問題があってもすぐに解決し、人間関係を築いておくこと。

・飲食業では“掃除と挨拶”が経営の常識。これを今まで希薄だったアパート経営にも実践する。

・更新時期に引き続き住んで良かったと思ってもらうように、更新時にプレゼントをあげたり、サービスを行う。ウォッシュレットを付けてあげたり、エアコンの洗浄サービスを行ったりしてあげる。長期入居の賃借人には、更新料を半額にしたり、０にしたりする。

・室内の内装を行う時に、特徴のあるカラーコーディネイトを行う。「たった１日でカラーコーディネイトが学べる講座」もある。参考になる図書は、「一瞬で心をつかむ売れる色の使い方」加藤京子著、日本実業出版社。

・５Ｓに気を付ける。５つのＳとは、整理、整頓、清潔、清掃、しつけ。フローリングのニス塗を自分でやるだけでも見違えるほど印象が違う。フローリングにサンドペーパーを掛け、軽くニス塗をするだけで良い。壁紙の張り替えも、ホームセンターで買ってくれば簡単にできてしまう。

②   損害保険

通常の火災保険の他に下記の保険に入っておいた方がより安心です。

１）施設賠償保険

２）施設賠償家賃担保特約保険：何かの理由（水漏れなど）で入居できない状態の賃料を補償。

３）入居者には、借家人賠償責任特約保険と個人賠償責任特約保険の二つに必ず強制加入させる。

③   テナント付をしてくれる仲介業者

地域の中でテナント仲介をどの不動産業者が沢山決めているかを正確に知っておく必要があります。その情報を地域の大家さんたちに教えてあげれば、きっと仲良くなれ、地元の情報もいろいろもらえるようになるでしょう。

・任せる不動産会社に内見してもらい、どこが強みか担当者に良く知ってもらう。

・担当者に個人的に贈り物をすることで仲良くなる。物件を成約してもらっても御礼をしない人が多く、贈り物はこの大家さんのためならと担当者の心を掴める。

・広告宣伝費として１か月分余計にその不動産業者に払ってあげる。

・定期的にテナント付の強い不動産業者さんを訪ねる。但し、できるだけ繁忙期（２月、３月、９月、１０月）は避けて。

④   参考になるブログ

賃貸業に勉強になるブログが数多くあり、これらを常日頃読むことで他のアパートオーナーがどういうことを実践し、努力しているかを学ぶことが出来ます。

１）目指せ！！３年、資産３億円、月収３００万円　サラリーマン大家あかちゃん

http://baby.dtiblog.com/

２）投資家けーちゃん　勝利への道程

http://toushika-keichan.com/cat1/

３）ＮＳＸアパート経営　ＮＳＸ松田さん

http://plaza.rakuten.co.jp/jm48222/

４）元サラリーマン大家　山田里志のリタイア徒然記

http://wbs96425.blog118.fc2.com/

⑤   大家としての成長ノートを付けること

様々な出来事、失敗をまとめていくことで、起こりうる色々な問題を予測し、どうしたら解決できるかをシミュレーションしておく。そうるすことで大概のことには即座に対応できる。

１）テナントが鍵を紛失してしまった→鍵専門業者と日頃から仲良くしておく

２）エアコンが壊れる。水漏れがおきてしまう。

３）いつも建物のまわりを清潔にきれいにしておく。自分が行えない場合は、誰に清掃を頼んでおけば良いか。