商業施設の近未来予測

都市鑑定アドバイザリー（株） 不動産鑑定士　田中祥司

２０１７年１月に不動産鑑定協会主催の研修で、商業用不動産について講義がありました。講演タイトルは「商業施設の近未来予測」で、講演者は株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト代表取締役矢木達也氏でした。大変参考になる内容でしたのでまとめてみました。

１．小売消費と業態トレンド

２０１４年の小売市場規模は約１２８兆円。新宿駅界隈だけで約１兆円あり、その内２５％が伊勢丹新宿本店が占める。伊勢丹新宿店は化け物ぶりが分かる。小売店舗の売り場面積は年々増加している。一方売上は下がっており、売り場効率は年々落ちている。売上平均は、年間８７８千円／㎡（月額２４２千円／坪）。

各業態ごとの売上シェアにも変化がある。

年　度	百貨店	ＧＭＳ	コンビニ	食品ＳＭ	個人商店
１９９７年	７．５％	６．７％	３．５％	９．９％	１２．３％
２０１４年	４．０％	４．９％	５．３％	１２．６％	３．８％

コンビニの賃料負担率は７％程度（一日の売上が７０万円の店だと月額賃料１４９万円、５０万円だと月額賃料１０６万円の計算）。衰退している商店街でもコンビニだと、３万円／坪を出せる可能性がある。単身世帯が１９８０年は１９．８％だったのが、２０１５年は３２．４％。ファミリー世帯が１９８０年は４２．１％だったのが、２０１５年は２６．２％と世帯構造も変化している。

２．インバウンド顧客の状況

インバウンド客の消費額は２０１５年度は１．４兆円。但し、２０１６年度は売上減の見込。中国国内のネット販売の影響が大きい。日本で買わなくても日本製・欧米製商品がオンラインショッピングで購入できる。日本全体の少子高齢化の影響穴埋めまでには至らない。

一方、飲食店舗はインバウンド客増加の影響を享受することができる。外食全体では２４兆円規模。最近では外食より中食（デパ地下等）が伸びており、２０００年が５兆円だったのが、２０１４年は６．３兆円と５年で＋２５％売上増加した。

飲食店でも赤坂などの企業接待中心の町では売上が落ちている。家電販売店は売上の落込みが目立つ。２０１０年を１００とすると、２０１５年は２／３になっている。もっとも２０１０年は地デジ効果で大型液晶テレビが売れまくり売上が伸びた年でもある。

３．Ｅコマースの影響

Ｅコマース（オンラインショッピング）は現状７．３兆円規模であるが、早晩１０兆円になるだろう。家電では現状で１７％を占めている。最近の売上が伸びている分野は洋服系である。ユニクロは物流を大和ハウスと組み、Ｅコマースに備えている。３年～５年後には売上比率３０％～５０％を目指している。そうなると多くのＳＣ（ショッピングセンター）のアンカーテナントになっているユニクロがいなくなるリスクが今後出てくる。

４．ショッピングセンターの勝ち組、負け組

製販一体のユニクロ、ニトリ、イケアが勝ち組であり、それができない企業がどんどん倒されている。これら勝ち組企業が都心はマーケット賃料を出してくるにしても、郊外型ＳＣでは本来もっと負担できるのに売上の６％しか払えない（払いたくない）と強気の交渉に出てくる可能性もある。配分されるべき利益が不動産貸主側から企業側に配分され始めた。

イトーヨーカ堂、ジャスコのようなＧＭＳ（大規模小売店舗、General merchandise store）は不振に陥っており、その大きな原因は衣料品売り場に人が全くいないこと。ユニクロとしまむらの売上合計で約１．３兆円。ＧＭＳ全社の衣料品売上合計を超えてしまっている。ユニクロ、しまむらがいないとＢ級、Ｃ級のＳＣに成り下がってしまう。

２００２年～２００７年に大型ＳＣモールが多数作られたが、２００８年以降はピークの１／３程度しか新規開発されていない。郊外型ＳＣは車で１時間離れたところまで行ってしまうので、勝ち組、負け組がはっきりしてきている。

日本全体のＳＣ総数３１６９か所（１人当たり店舗面積０．４㎡、シェア２１％、売上高１６５千円／月・坪）、これに対して米国全体のＳＣ総数約４７,０００か所（１人当たり店舗面積２．２㎡、シェア５５％、売上高１００千円／月・坪）。

日本のアウトレット施設は２００６年度比で２６２％売上が増加したが既に飽和状態と言われている。昔はＧＭＳの商業ビルを4階、5階と多層階で建てたが、現在は平屋の路面での回遊性を強調している。

食品スーパーは１万人で１店舗が成り立ち、ホームセンターは５万人で１店舗が成り立つと言われている。日本の小売業売り場平均面積は０．８５㎡／人、大型店売り場平均面積は１．３㎡／人。

５．有名商業地域の盛衰

都心部の賃料トレンドは２００８年（リーマンショック年）を１００とすると、新宿１０２、渋谷６０、銀座６２（但し、売上歩合が別にあるので正確ではない）。

新宿で売上が伸びている店はＪＲ東日本のルミネ。賃料は売上×１５％の売上歩合である。一方百貨店は売上×４０％の売上歩合を取っていた。ルミネの専門店が伸びて、百貨店が衰退している。ルミネは５年の定期借家だが、売上が悪いと退出させられてしまう厳しさがある。

大阪の梅田エリアは完全なオーバーストア状態。新宿地区は４４８,７２３㎡（１１９㎡／千人）に対し、梅田地区は６５２,１９５㎡（２７９㎡／千人）。梅田は２００１年度比で売上が８０％くらいに下がってしまった。

渋谷地区も芳しくはない。２０００年度２８００億円が２０１４年度１７００億円に下がり、６１．３％（▲３８．７％）となっている。昔は渋谷がファッションリーダーだったが、これが青山の路面店に移ってしまった。若者は渋谷にファッショントレンドを求めておらず、渋谷で洋服を買おうとしない。

原宿はファッションよりもスイーツ店に比重が移りつつある。実際の売上よりもフラッグシップストアでブランディングできれば良いと考えて出店している。ブランディングできない街だと衰退が始まってしまう。

鎌倉などの観光地商店街は手堅く売上が伸びている。軽井沢アウトレット、御殿場アウトレット、成田空港内等の非日常型商業施設は売上が堅調なところが多い。

商業ビルの高齢化が進んでおり、１９９０年以前の施設は全体の３８％を占めている。

本当はもっと貴重な話も多数あったのですが、メモが取れたところだけをまとめてみました。業態も地域も業種も、年々変化しているのだと改めて勉強になりました。