６－５　ホテルのリース賃料

都市鑑定アドバイザリー（株） 不動産鑑定士　田中祥司

　ホテル１棟貸しの場合の賃料水準は、どのくらいが適正水準でしょうか。ホテルオペレーターに言わせると、ホテルのシングルルーム１泊の設定料金が、延床面積に対する坪単価と大体一致すると良く言います。例えば、１５㎡平均の客室が２５０室あるホテルだと、レストラン、会議室、フロント、リネン室にエレベーター、階段室などの共用部を加えると延床面積は約２０００坪くらいになります。このシングルルームの料金設定を８０００円とすると、このホテルは月額賃料単価8,000円/坪、月額賃料で8,000円/坪×2,000坪＝16,000千円の賃料と言う計算です。但し、これはオペレーター側の経験値で正確な根拠があるわけではありません。

　これ以外には、都心部案件だとオフィス賃料、郊外型や地方都市案件だと1ルームマンションの賃料が指標になります。オフィス賃料が、15,000円/坪取れる場所だと、ホテル賃料はどの程度になるでしょうか。ここでの注意は、オフィスは通常共用部分を除いた専有部分の賃料であるのに対し、ホテルは延床面積の賃料で計算することです。

　オフィスの専有面積率を８０％、テナント管理費（ＰＭ費）、ビルメンテナンス費（ＢＭ費）を賃料の１０％、空室リスクを１０％と設定してみます（１棟で長期に借りるリスクも加味）。ホテルの１棟貸しの場合には、通常２０年の長期契約が多く空室リスクは見る必要がなく、ＢＭ費は借主（オペレーター）負担が通常です。

　上記の前提条件に照らして、オフィス賃料がホテルの延床単価のどの程度に該当するか計算してみましょう。

　　ｵﾌｨｽ賃料　　有効率　　経費率　　空室リスク　　ホテル延床単価

15,000円/坪×　80％　×　90％　×（1－10％）　≒　9,700円/坪

上記のように概算でオフィス賃料の６０％～７０％相当が、ホテル延床に対する賃料単価になります。 

　現在ホテルリートは、ゴールドマンサックス系のジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人、共立メンテナンス系の日本ホテルファンド投資法人の２社がホテル専門のリートとして上場しています。これらのリートの公開されている賃貸収入を見ていると、大よそのホテル１棟貸しの賃料水準が見えてきます。リース契約になっている代表的ホテルをいくつか見てみましょう（平成２０年９月現在入手可能データ、変動賃料含む）。

・新宿ワシントンホテル　ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞｱｰﾊﾞﾝ　8,500円/坪

・東横イン品川駅高輪口　ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞｱｰﾊﾞﾝ　10,200円/坪

・新宿スターホテル　日本ﾎﾃﾙﾌｧﾝﾄﾞ　15,800円/坪

・茅場町パールホテル　日本ﾎﾃﾙﾌｧﾝﾄﾞ　9,200円/坪

・Ｒ＆Ｂホテル東日本橋　日本ﾎﾃﾙﾌｧﾝﾄﾞ　8,400円/坪

・クロスゲート（みなとみらいワシントンホテル）　ｵﾘｯｸｽ不動産投資法人13,800円/坪

・浦安オリエンタルホテル　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　8,200円/坪

・神戸オリエンタルホテル　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　10,600円/坪

・日航アリビラホテル（沖縄県読谷村）ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　10,200円/坪

・ザ・ビーチタワー沖縄（沖縄県北谷町）ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ7,000円/坪

・奈良ﾜｼﾝﾄﾝﾎﾃﾙﾌﾟﾗｻﾞ　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　8,200円/坪

・ドーミーインなんば　日本ﾎﾃﾙﾌｧﾝﾄﾞ　7,500円/坪

・東横イン博多口駅前本館・1号館　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　8,700円/坪

・アリマックスホテル330札幌　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　3,400円/坪

・コンフォートホテル新山口　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　5,900円/坪

・ホテルザエルシィ松山　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　4,200円/坪

・ホテルサンルート新潟　ｼﾞｬﾊﾟﾝﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ　5,200円/坪

概算で言うと、東京都心で10,000円/坪前後、関西中心で8,000円/坪前後が多いようです。沖縄の日航アリビラホテルのように、賃料単価10,000円/坪以上取れているリゾートホテルもあります。