ビル投資競争が復活

都市鑑定アドバイザリー（株） 不動産鑑定士　田中祥司

　最近アセットマネジメント会社（ＡＭ会社）、不動産仲介会社の話を聞くと、投資家の不動産購入マインドがかなり復活しているようです。共通しているのは、皆が欲しがる優良ビルは少ないので、入札などではキャップレートが下がっている、すなわち価格が上昇し始めている、ということでした。

　ＡＭ会社、不動産仲介会社の話では

・  ＡＭ会社で探しているのは、賃貸住宅（レジデンス）が多い。昨年くらいまでは都内レジデンスでキャップレート６．５％くらいを言っていたが、最近は６％フラットくらいが相場。案件が１００億円単位でまとまったりすると、６％を切ったくらいでも検討するところもある。ただ、ＡＭ会社で本格的に買い始めているというところまでは行っていない。

・  そこそこの優良ビルだと、キャップレート５％では買えない。ＲＥＩＴが購入を検討するビルだと、キャップレート４．５％くらいだろう。ルネ青山をドイツのＡＭアルファが買ったが、おそらくキャップレート４％前半くらいの水準ではないだろうか。１等地Ａクラスであれば、４％フラットか少し切るくらいの水準も出るかも知れない。

・  ジョーンズ・ラサールは、外資系の中でも一番積極的に購入している。不動産取得担当者（アクイジション）も増員している。

・  Ａクラスのビル賃料も、大底は打っている。六本木ヒルズでも空室がかなり減ってきており、１フロアごと借りるテナントも最近決まった。グーグルが入居を決めた２０１０年上旬頃が大底で２７千円/坪～２８千円/坪。今は３２千円/坪～３３千円/坪くらいではないだろうか。丸の内のＡクラスビルは、４２千円/坪～４５千円/坪くらいの水準だと思う。

・  ただ、欲しがっているのは全て東京都心部のビルに対してであり、その他のエリアを検討する不動産ファンド、ＲＥＩＴはまずいない。

　他社が買い始めれば自分も買おうというのは人間心理、今年後半はやや明るさも出てきそうです。 

追加情報

　８月８日、日経新聞朝刊に三井不動産岩沙社長のインタビュー記事が出ていました。

・  オフィス需要も都心立地、設備の優良なビルでは、新規事業を始めようと入居企業の借り増し（増床）の動きが出てきている。

・  ＲＥＩＴが１月～６月に取得した物件は、総額３６６３億円（対前年比約１．５倍）

・不動産投資目的の私募ファンドも、合計１兆円組成（ファンド・レイズ）されている。海外投資家は、日本の不動産が底値にあり、買い時と考えている。