ファイナンス競争も復活

都市鑑定アドバイザリー（株） 不動産鑑定士　田中祥司

　優良収益物件は投資マインドが相当戻って来ているんですよねと、某アセットマネジメント会社の方と話していたら、ノンリコース・ローンの融資も活発化していると教えてもらいました。

・メガバンク、信託銀行ともノンリコース・ローンで、ＬＴＶ（Ｌｏａｎ　Ｔｏ　Ｖａｌｕｅ：物件価値に対する融資の掛け目）で、６０％までなら競争して貸す状態になっている。Ｒａｔｅ（融資利率）はスプレッド２％弱。但し、アモチ（Ａｍｏｒｔｉｚａｔｉｏｎ：元本償還）は年利１％くらいは必ず付けさせられる。

・外資系でファイナンスを再開したところはほとんどないが、ＧＥだけは積極的に営業に来ている。ＬＴＶ７０％～７５％まで出すと言っている。但し、その分スプレッドは３％くらいを言っている。

・このようにシニアローン（１番の債権）の出し手は、かなり競争になっている。但し、メザニンローン（シニアローンに劣後するローン、まあ２番抵当権という感じ）の融資を再開したというファイナンス会社は聞いていない。

　現在の収益ビルの主な投資家は、Ｊ－ＲＥＩＴ、外資国策ファンドなどの借入比率が低くて良いプレーヤーが主流ですので、ＬＴＶ６０％も出ればまあ充分です。貸し手としても現在の市場価格に対して６０％の融資なら、痛い目には合わないという判断なのでしょう。１年前に比べてファイナンス状況が格段に良くなっているのは、間違いないようです。

注１）融資利率は、通常ライボ（ＬＩＢＯＲ：Ｌｏｎｄｏｎ　ＩｎｔｅｒＢａｎｋ　Ｏｆｆｅｒｅｄ　Ｒａｔｅ、ロンドン市場での銀行間取引利率）、タイボ（ＴＩＢＯＲ：Ｔｏｋｙｏ　ＩｎｔｅｒＢａｎｋ　Ｏｆｆｅｒｅｄ　Ｒａｔｅ、東京市場での銀行間取引利率）をベースに、上乗せ金利（スプレッド）を載せて構成される。

注２）お金を借りると、利息の返済だけでなく元本部分の返済も当然ある。この元本部分の返済が、アモチになる。ファンドとしては、アモチが無いか、もしくは少ない方がＩＲＲ（内部収益率）の計算上良くなるので、少ないアモチを望む。

注３）Ｊ－ＲＥＩＴ、国策ファンド等はハイ・レバレッジ（７０％以上の高い融資比率）は使わず、概ね５０％前後の融資比率で投資している。