都市鑑定アドバイザリー株式会社

2010年

2010年9月11日(土)

表参道ヒルズとラフォーレ

　場所は一等地。建物も斬新。それでも人が少ない。そんな状況になっているのが「表参道ヒルズ」ではないでしょうか。安藤忠雄さんの設計で華々しく開業したのが平成１８年２月。当初はマスコミにも多々取り上げられ、館内は押すな押すな...続きを読む »

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2010年9月10日(金)

老いる商業ビル

　鎌倉駅近くで築後３０年近い商業ビルを経営する方から、テナントの古さは商業ビルには決して良いことではないと以前聞きました。そのビルは飲食店舗、ブティック、サービス系店舗等が入居しているのですが、特にブティックなどは適当に...続きを読む »

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2010年9月1日(水)

ファイナンス競争も復活

　優良収益物件は投資マインドが相当戻って来ているんですよねと、某アセットマネジメント会社の方と話していたら、ノンリコース・ローンの融資も活発化していると教えてもらいました。・メガバンク、信託銀行ともノンリコース・ローン...続きを読む »

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2010年8月24日(火)

有名設計事務所と設計業務

　不得手の建築関係の原稿が止まっていたのを、何時も貴重なアドバイスを頂ける五洋建設東京支店山田茂樹部長に無理をお願いし、監修加筆して頂きました。不動産業界コラム第４章建築構造編に、６話分ＵＰしましたのでご一読頂ければ幸い...続きを読む »

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2010年8月24日(火)

４－７　コンストラクション・マネジメント

　日本の建築業界は、「重層構造」であると言われています。それは頂点にゼネコンが君臨し、その下に専門建築業者（サブコン）、さらにその下に様々な規模の下請け業者が入るピラミッド構造になっているからです。通常のゼネコンの大規模...続きを読む »

不動産業界コラム第４章　建築構造

2010年8月24日(火)

４－５　有名設計事務所と設計業務

　大手ゼネコンと言えば、鹿島建設、清水建設、大成建設、大林組、竹中工務店の大手５社ですが、設計事務所での有名どころでは下記が挙げられます。・㈱日建設計　　　　東京都千代田区飯田橋　創業１９５０年　社員数約１，５００人 ...続きを読む »

不動産業界コラム第４章　建築構造

2010年8月24日(火)

４－４　アスベスト除去　

　アスベストがとても怖いものだと思い知らされたのは、１９８０年にアメリカの映画俳優スティーブ・マックィーンの死因がアスベストによる中皮腫（胸膜の癌）だと報道されてからでしょうか。映画「大脱走」で見せた不屈の男が、ただの建...続きを読む »

不動産業界コラム第４章　建築構造

2010年8月24日(火)

４－３　耐震基準、ＰＭＬ値、ＩＳ値

　日本の建築基準法は昭和２５年に施行されましたが、その後大きな地震の被害が起こるたびに、建物の耐震基準を高めていきました。ここで耐震基準とは、建築物や土木構造物の設計にあたり、建物・構造物が最低限度の耐震能力を持っている...続きを読む »

不動産業界コラム第４章　建築構造

2010年8月24日(火)

４－２　建物構造と耐久性

　現代建築物にコンクリートは欠かせませんが、コンクリートだけでは建物の構造が成り立ちません。コンクリートは、押す力には強くても引っ張られる力には弱く、地震などにより外力が引っ張る方向に加わるとコンクリートだけでは持ちこた...続きを読む »

不動産業界コラム第４章　建築構造

2010年8月24日(火)

４－１　コンクリートの性能（強度）

　最近のマンションは、建物構造の性能を謳うものが出てきて、１００年住宅、２００年住宅をアピールし始めました。床暖房、大理石キッチンも良いのですが、一番重要なのは安全を守るしっかりした構造体ですので、今後この傾向が強くなり...続きを読む »

不動産業界コラム第４章　建築構造

2010年8月9日(月)

ビル投資競争が復活

　最近アセットマネジメント会社（ＡＭ会社）、不動産仲介会社の話を聞くと、投資家の不動産購入マインドがかなり復活しているようです。共通しているのは、皆が欲しがる優良ビルは少ないので、入札などではキャップレートが下がっている...続きを読む »

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2010年8月5日(木)

離島に架ける橋

　海の上のその橋を渡ると、目の前一杯に輝くエメラルドグリーンが広がる。そんな美しい橋が、沖縄県本部（もとぶ）半島北側にある古宇利（こうり）大橋です。２００５年２月開業で、１９６０ｍの橋です。ちなみに古宇利島の人口は約３５...続きを読む »

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2010年8月4日(水)

香港の住宅賃料はメチャ高い

　取引している金融機関営業職女性が、社内結婚で彼氏が先に赴任している香港に行くことになりました。「香港良いですよね。食べ物美味しいし。ただちょっと湿度が強くて暑いかな。」「良いところなんですけど、結構物価が高いですよ...続きを読む »

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2010年8月2日(月)

那覇市桜坂、おばあのスナック

　先日、横浜駅近くの物件調査を行った折、新横浜通りの平沼橋辺りで、「熟女パブ　玉姫殿」の看板を見かけました。最近はテレビでオードリー春日などが盛んに熟女パブの名前を出していますが、高齢化社会の進展とともに今後普及が進んで...続きを読む »

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2010年8月1日(日)

豪州ドル（ＡＵＤ）への投資

　昨年までは、金融資産運用の知識は全く無く、専ら不動産物件への投資だけでした。それが年末に大前健一さんの「マネー力」を読んで、こりゃ全く何も知らないのも考えものだ。欧米のサラリーマンもここ２０年で一生懸命金融商品を勉強し...続きを読む »

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2010年7月30日(金)

当社のコラムは天使のブラ

　今日、タウン開発時代の先輩から連絡を頂きました。「祥ちゃん、結構良いホームページ作ったじゃん。でも不動産業界コラムは、何であんなに番号空いているの？」「他の記事も書いてあるんですが、まだ世間様に出せるほどではなくて...続きを読む »

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2010年7月29日(木)

江戸城再興

　着工当初はあまり気にも留めなかった東京スカイツリーが、どんどん立ち上がるごとにその存在感が増しています。あの閑散としていた吾妻橋、押上に連日大勢の観光客が押し駆け大賑わい。これからまだ２００ｍ高くなるのですから、完成時...続きを読む »

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2010年7月27日(火)

パン屋さんの秘密

　２０年近く前、新宿の不動産会社に勤めている時に、毎日「北欧」のパンを買ってくる同僚の女の子がいました。その子から「北欧は小田急がやってるんですよ」と教えてもらいました。へえー、パン屋ってわざわざどこが経営しているか隠す...続きを読む »

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2010年7月20日(火)

銀座めざマルシェ

　フジテレビが鳴り物入りで今年開業させた「銀座めざマルシェ」ですが、現在のところ非常に寒～い状況になっています。場所はあまり商業性がない外堀通り沿い（銀座２丁目３番）、東芝ビルの向かいです。　銀座めざマルシェは日本の４...続きを読む »

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2010年7月18日(日)

テナントの埋まらない商業ビル

　船橋の「ららぽーと」は郊外型ＳＣの草分けですが、ファストファッションのフォーエバー２１を誘致するなど今も頑張っています。このららぽーと北側隣接地に建設された大型ＳＣが「ビビットスクエア」で、２００４年１２月に開業してい...続きを読む »

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2010年7月17日(土)

３－６　マンション建替え円滑法

３－６　マンション建替え円滑法　マンションの建替えは不可能ではありませんが、誰かが膨大なパワーを発揮しない限り相当に難しい代物です。これを法的に支援するために、平成１４年１２月１８日に「マンションの建替えの円滑化等に関...続きを読む »

第３章　マンション業界

2010年7月17日(土)

３－５　マンションの建替え事業

　国土交通省の推計によると、大都市部を中心に毎年約２０万戸のペースでマンションの供給が続いており、平成１９年末時点のストック総数は約５２８万戸、約１，３００万人が居住しているそうです。その中で、築３０年を越えるストックは...続きを読む »

第３章　マンション業界

2010年7月17日(土)

９－コラム　　気の毒な有効活用

　最近、新興不動産会社で「再活（再生活用）」と言う広告を多用している会社も見られます。元々不動産業界では、有効活用＝有活という略語があり、ゼネコンの営業、賃貸マンション管理会社等で使われていました。土地の有効活用が本格的...続きを読む »

第９章　不良債権ビジネス

2010年7月17日(土)

９－３　不良債権の買い方（値付け方法）

不良債権処理が本格的に始まった１９９８年。第１号案件は、その前年の東京三菱銀行のバルク案件でした。最初は、売るほうも、買うほうも初めての経験で、かなりのドタバタの中での作業だったと聞いています。売る銀行側（seller）...続きを読む »

第９章　不良債権ビジネス

2010年7月17日(土)

２－コラム　大名屋敷跡

　東京都心部では皇居は別格としても、大規模な敷地がいたるところで残っています。現在は、ホテル、大学、病院、公園、神社などに利用されている土地です。これらは、元々何に利用されていた土地でしょうか。　答えは、時代によって違...続きを読む »

第２章　戸建住宅業界

2010年7月17日(土)

５－コラム　江戸の郵便制度を支えたものは

　江戸時代徳川幕府が諸国大名を支配するためには、幕府の命令が短期間で全国に行渡るようにする必要がありました。電話もファックスも無い時代これを支えたのが、文を届ける飛脚（今の郵便制度）です。飛脚は幕府の公文書だけでなく、一...続きを読む »

第５章　オフィス経営

2010年7月17日(土)

５－６　省エネと環境対策

　地球全体の温暖化対策ということで、国別に産業界、家庭ともＣＯ２排出抑制が目標として掲げられています。産業界の内、オフィスビルでも省エネ対策を徹底することにより、電気使用量の削減、引いては温暖化対策が必要となっています。...続きを読む »

第５章　オフィス経営

2010年7月17日(土)

５－５　建物遵法性違反と既存不適格

　現在の建築基準法は容積率が定められていますので、新しく建物を建築する場合、必ず指定容積率の範囲内で設計が行われます。しかし、この指定容積率の制限は昔からあった制度ではなく、昭和４４年に新しく導入されたものです。それ以前...続きを読む »

第５章　オフィス経営

2010年7月17日(土)

５－３　最新のオフィスビルスペック

　不動産の価格でも賃料でも、一番大きな影響を与えるのは立地だ。私たち世代の人間は、不動産業界の先輩からそう教わってきました。しかし、最近のオフィスビル賃貸マーケットでは、たとえ立地が一等地でもビルがしょぼいと、賃料が半分...続きを読む »

第５章　オフィス経営

2010年7月17日(土)

５－１　ビル管理（ＢＭ）の内容・コストは

　平成１０年から始まった不良債権処理案件の中に、破綻した生命保険会社ビル絡みがいくつもありました。渋谷付近に本社があった東邦生命、千代田生命、第百生命、日本団体信用生命は“渋谷系生保４社”と呼ばれ、結局４社とも破綻してし...続きを読む »

第５章　オフィス経営

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